7 skarpe: Totalværdi gør renovering til en investering

Totalværdi er en samlet opgørelse over en renovering, hvor man både tager hensyn til omkostninger og indtægter i bygningens levetid. Det er skridtet videre fra en totaløkonomisk opgørelse, hvor det primært er anlægsudgifter, der er i fokus. I REBUS kigger vi på, hvad man som bygningsejer i den almene sektor får af indtægter, hvis man renoverer. Det kan være lejlighederne bliver nemmere at leje ud, måske til en lidt højere husleje. Det kan også være færre midlertidige beboere, hvilket også er en udfordring hos mange boligforeninger. 

2. Hvordan adskiller totalværdi sig fra totaløkonomi?

Totaløkonomi fokuserer på omkostningerne ved en renovering i relation til bygningens levetid. Men den inddrager sjældent, hvordan en renovering påvirker de fremtidige indtægter og bygningens værdi på længere sigt. Vi vil væk fra at se renovering som en omkostning, og i stedet se det som en investering. Men totalværdi er heller ikke nogen ny opfindelse. Det har bare haft lidt nemmere ved indpas i det private, hvor man er vant til at tænke i investeringer. Imens har det almene primært fokuseret på at minimere omkostninger.

3. Hvad er særligt ved REBUS’ totalværdimetode? 

Det særlige ved REBUS-metoden er, at det ikke kun er en økonomisk beregning, men også omfatter en systematisk proces i forbindelse med renovering. Det er et redskab, der hjælper boligorganisationen med at fastlægge mål for renoveringen ud fra potentielle renoveringsscenarier, og ud fra en totalværdivurdering af scenarier. Det muliggør også en vurdering af, om målene er opnået, når renoveringen er gennemført. REBUS’ totalværdimetode skiller sig ud ved at vi lægger denne tænkning ind i den almene sektors renoveringsproces, som jo har nogle ret faste rammer. Metoden er tænkt som en indledende forventningsafstemning ud fra et opgør over afdelingens økonomi sammenholdt med totalværdi. Ideen er så, at boligorganisationen sammen med rådgiverne kan tage stilling til hvilken type renovering, der er relevant med hensyn til fremtidige indtægter.

4. Hvad er forbindelsen mellem REBUS og LCC byg?

LCC byg er et værktøj, som allerede anvendes i vidt omfang i dag. LCC byg beregner omkostninger i en mere traditionel forstand, men tilpasses nu totalværdimetoden. Boligorganisationer kan bruge LCC byg som supplement til deres totaløkonomiske vurdering overfor Landsbyggefonden og i dialogen med beboerne. Boligorganisationerne laver i forvejen et beslutningsgrundlag og et budget. Herefter går de i dialog med Landsbyggefonden om støtte. Vi tilpasser værktøjet til denne proces, og det gør vi via LCC byg.

5. Hvilke værdier ved renovering sætter totalværdimetoden fokus på?

Vi arbejder med seks hovedtemaer: sundhed, attraktiv bolig, tryghed, bæredygtighed, image og fleksibilitet. Tanken er, at man indledningsvis fastlægger målene for renoveringen. Ud fra målene kan man screene muligheder i form af et sæt løsninger eller aktiviteter. Når renoveringen er gennemført vil man kunne se, om målene er opnået. Når vi taler om renovering, er der i virkeligheden et begrænset antal parametre, man kan skrue på. Du kan skifte vinduer, sætte altaner på, lægge nye tag osv. Spørgsmålet er, om du gør det ud fra en øjebliksbetragtning med fokus på at minimere omkostninger eller ud fra en totalværdibetragtning.

6. Hvordan skaffer I data?

Vi henter data i alle tilgængelige kilder i Landsbyggefonden, Byggeskadefonden og Danmarks Statistik. Desværre er der udfordringer i forhold til dataenes entydighed og systematik. Det giver nogle udfordringer, hvis vi gerne vil lave en baseline-beregning og det begrænser muligheden for automatiske vurderinger.

En vigtig pointe er, at der bliver indberettet rigtig mange data, men de bliver ikke nyttiggjort. Med det rigtige værktøj kan vi skubbe til, at der bliver et incitament til at strømline data, så får vi mere ud af de eksisterende databaser. Det kræver en anden opbygning af værktøjet, da det skal tilpasses strukturen, kontoplaner, m.m. der bruges i boligorganisationer, således at ekstra arbejde minimeres ligesom beregningsmetoden og resultatvisning bliver helt anderledes, når der fokuseres på både omkostninger og indtægter i bygningens levetid.

7. Vi ser en række eksempler på renoveringer, der indtænker sociale mål som fx tryghedsrenoveringer, eller renoveringer, der bekæmper ensomhed. Hvordan kan totalværdi være med til at understøtte denne tendens?

Sociale mål er integreret i processen og i udvælgelsen af relevante renoveringsscenarier i den konkrete situation. Men selve totalværdiberegningen fokuserer på den konkrete boligafdeling og medtager ikke samfundsøkonomiske gevinster. Effekter som fx minimerede sygedage er ikke med i selve beregningen, men et mål i renoveringsscenarierne.

08. juli 2019